Immobilienverband Deutschland

Nach der seit fast einem Jahr geltenden Trinkwasserverordnung (TrinkwV) sind auch gewerbliche Vermieter verpflichtet, eine Legionellenuntersuchung durchzuführen, wenn der Warmwasserspeicher mehr als 400 Liter fasst oder Warmwasserleitungen mehr als 3 Liter Volumen zwischen Speicher und Wasserhahn aufweisen. Damit fallen praktisch alle vermieteten Mehrfamilienhäuser unter die Verordnung. Für Verwalter ergeben sich daraus zusätzliche Aufgaben, erklärt Ulrich Löhlein, Leiter des Servicecenters Hausverwaltung beim Immobilienverband IVD. Sollten Vermieter oder Verwalter ihren Pflichten noch nicht nachgekommen sein, können Sie noch hoffen: Die geltende Prüffrist in der Trinkwasserverordnung soll jetzt nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesrats bis zum 31.12.2013 verlängert werden - und zwar rückwirkend. Auch neu ist damit die Entscheidung des Bundesrates, die Prüffristen generell auf alle drei Jahre fest zusetzen. Die Bundesregierung muss den Vorschlägen allerdings noch zustimmen. Ursprünglich hätte die Überprüfung bis zum 31.10.2012 erfolgen müssen. Dennoch sollten sich Vermieter und Verwalter mit dem Thema intensiv beschäftigen, damit die Überprüfung bald erfolgen kann, so Löhlein weiter.

Die richtige Vorgehensweise:

1.) Anlagen prüfen und gegebenenfalls anzeigen
In einem ersten Schritt müssen Vermieter, Verwalter und WEGs selbständig prüfen, ob ihre Trinkwasserinstallationen die oben genannten Kriterien erfüllen und, ist dies der Fall, sie dem zuständigen Gesundheitsamt anzeigen (TrinkwV §13 Abs. 5).€žDie Gesundheitsämter melden sich nicht selbst bei den Immobilienverantwortlichen, warnt Löhlein. €žVermieter müssen also selbst aktiv werden und dürfen nicht darauf warten, angeschrieben zu werden. Ausbleibende Anzeigen können als Ordnungswidrigkeit geahndet und mit Bußgeld belegt werden. Auch Veränderungen bei den Anlagen sind dem Gesundheitsamt anzuzeigen.

2.) Wasserproben entnehmen
Als nächstes müssen Wasserproben entnommen werden. Dies dürfen nur zertifizierte Labore oder zertifizierte Heizungs- und Sanitärbetriebe. Der Vermieter muss indessen dafür Sorge tragen, dass geeignete Probeentnahmestellen vorhanden sind (TrinkwV § 14 Abs. 3). Diese müssen thermisch oder chemisch desinfizierbar sein und den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Warmwasserproben werden an mindestens drei Stellen entnommen: am Ein- und Ausgang des Warmwasserspeichers sowie an weiter entfernten Zapfstellen. ”In der Regel werden Proben an Waschbecken entnommen”, sagt Löhlein. Auch die Kosten für die Installation zusätzlicher Armaturen sind wie die Kosten für die Wasseruntersuchung umlagefähig.

3.) Wasserproben analysieren lassen
Sollte ein Mitarbeiter eines zertifizierten Labors die Proben entnommen haben, wird dieser sie gleich zur Analyse mitnehmen. Wenn allerdings ein zertifizierter Heizungs- oder Sanitärbetrieb die Probenentnahme durchgeführt hat, müssen sich Vermieter beziehungsweise Verwalter anschließend an ein zertifiziertes Labor wenden. €žHeizungs- oder Sanitärbetriebe sind nicht zur Wasseranalyse berechtigt, erläutert Löhlein. €žDie Analyse muss zwingend durch ein zugelassenes Labor erfolgen.“ Listen mit Laboren, die zur Untersuchung der Wasserproben berechtigt sind, stellen die Gesundheitsämter bereit.

4.) Gesundheitsamt, Mieter und Eigentümer informieren
Die Untersuchungsergebnisse müssen innerhalb von zwei Wochen dem Gesundheitsamt gemeldet werden (TrinkwV §15 Abs. 3). 
Sollte die Analyse allerdings ergeben haben, dass der sogenannte technische Maßnahmenwert von 100 Legionellen in 100 ml Trinkwasser erreicht oder überschritten ist, muss schneller gehandelt werden (TrinkwV § 16 Abs. 1). Grenzwertüberschreitungen sind dem Gesundheitsamt selbstverständlich unverzüglich zu melden, sagt Löhlein. In jedem Fall müssen Eigentümer beziehungsweise Hausverwalter die Analyseergebnisse zehn Jahre lang aufbewahren. Und schließlich sind auch Mieter und Wohnungseigentümer von dem Ergebnis der Wasseruntersuchung, zum Beispiel per Aushang, in Kenntnis zu setzen. Sollte sich das Wasser aber als kontaminiert erweisen und einige der im nächsten Schritt erläuterten Maßnahmen erforderlich sein, empfehlen wir, die Bewohner per Brief aufzuklären, meint Löhlein. Aushänge werden erfahrungsgemäß leicht übersehen.

5.) Maßnahmen bei kontaminiertem Wasser
Je nach Höhe der Kontamination müssen unterschiedliche Maßnahmen ergriffen werden, führt Löhlein aus. Das Gesundheitsamt prüft und legt fest, welche Maßnahmen im Einzelfall durchzuführen sind (TrinkwV § 9 Abs.8 und TrinkwV § 20 Abs. 1). Solche Maßnahmen können weitere Untersuchungen sein, eine Desinfektion, diverse Sanierungsmaßnahmen oder Nutzungseinschränkungen wie etwa ein Duschverbot. Werden zur Wasseraufbereitung Stoffe zugesetzt, ist dies anfänglich und sodann jährlich den Bewohnern bekannt zu geben. Die Aufbereitungsstoffe und deren eingesetzte Menge sind wöchentlich zu dokumentieren und mindestens sechs Monate lang zugänglich zu halten. €žDie Bekämpfung der Bakterien sollte unbedingt entsprechend der konkreten Vorgaben des Gesundheitsamtes erfolgen, mahnt Löhlein mit Nachdruck. Keinesfalls sollten Vermieter und Verwalter in Eigenregie handeln.

Legionellen sind Bakterien, die sich im warmen Wasser vermehren und, werden sie eingeatmet, eine schwere Lungenentzündung €“ die sogenannte Legionellose oder Legionärskrankheit€“ hervorrufen können. Die Legionellose ist die in Deutschland die bedeutendste Krankheit, die durch Wasser übertragen wird. Nach dem Infektionsschutzgesetz sind Legionelleninfektionen seit 2001 meldepflichtig.

 

mit freundlicher Genehmigung des ivd

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